A partire dal 2011 esiste la possibilità per il locatore di immobili ad uso abitativo, che non agisca nell’esercizio di un’attività di impresa o di arti e professioni, di optare per il pagamento della cedolare secca: è possibile trovare tutte le informazioni consultando siti specifici come www.canoneconcordatonline.it.
La cedolare secca su affitti è un’imposta del 21% che è ridotta al 10% nel caso di contratti a canone concordato
- nei comuni ad alta tensione abitativa
- nei comuni colpiti da eventi calamitosi o dal terremoto del 2016/2017.
La percentuale del 21% è applicata sul canone lordo senza alcun abbattimento forfetario né deduzione di costi, e sostituisce:
- l’Irpef e relative addizionali,
- registro e bollo dovuti sul contratto di locazione inclusi registro e bollo per risoluzione e proroghe e sul deposito cauzionale o la fideiussione a garanzia.
Inclusione degli affitti brevi o turistici dal 2017
A partire dal 2017 il regime è stato allargato anche agli affitti brevi e turistici, anche nel caso in cui questi siano stipulati per mezzo di agenzie immobiliari o portali Internet.
Secondo quanto previsto, tale beneficio si applica:
- alle locazioni fatte dal proprietario, che per il fisco sono generatrici di redditi fondiari.
- alle sublocazioni fatte dal conduttore o da chi abbia l’immobile in comodato, classificate invece dal Tuir come redditi diversi.
Se la locazione turistica è stipulata a mezzo agenti o portali, questi:
- devono comunicare i dati all’Agenzia delle Entrate, nel caso in cui intervengano nella stipula dei contratti.
- sono tenuti ad applicare una ritenuta del 21% nel caso in cui incassino o intervengano nel pagamento.
L’opzione per la “cedolare secca”:
- spetta al locatore.
- richiede che il locatore rinunci all’aggiornamento Istat del canone di locazione finché dura il regime sostitutivo.
In quest’ultimo caso, nel caso in cui la rinuncia non risulti da contratto, il locatore è tenuto a comunicarla al conduttore tramite raccomandata.
Come versare l’acconto del 2022
L’acconto del 2022 equivale al 100% dell’imposta 2021. Il suo versamento deve avvenire:
- Nel caso in cui sia inferiore a 257,52 euro deve essere versato in unica soluzione entro il 30 novembre.
- Nel caso in cui sia superiore a 257,52 euro, è necessario versarlo in due rate che equivalgono al 40% insieme al saldo (rateizzabile). Il 60% che rimane non è invece rateizzabile e va versato entro il 30 novembre.
- Il contribuente che prevede di dichiarare una Irpef inferiore l’anno seguente, ha la possibilità di determinare gli acconti in base alla minore imposta prevista. Nel caso in cui però a consuntivo risulterà che l’acconto è inferiore all’Irpef effettivamente dovuta, è prevista una sanzione per carente versamento, applicata sulla differenza.
Risulta dunque necessario calcolare se l’acconto versato fino a quel momento copre l’imposta dovuta sui canoni già riscossi nel 2022. Ciò permetterebbe di non versare ulteriori acconti oppure la possibilità di riduzione della rata in scadenza alla fine del mese tale da coprire l’eventuale differenza, senza versare le rate successive.
Cosa accade se si stipula un nuovo contratto
Se si dovesse stipulare un nuovo contratto di locazione:
- è possibile avere il beneficio del ravvedimento operoso riversando il maggiore acconto con interessi e sanzioni ridotte. La riduzione è pari al 1,67% nel caso in cui il versamento avvenga dal trentunesimo al novantesimo giorno di ritardo.
- si può decidere di ricorrere ad una seconda opzione che consiste nell’affidare la gestione dell’immobile a una agenzia o portale per locazioni brevi. In questo caso si subisce direttamente la trattenuta del 21% a titolo di imposta sugli altri incassi del 2022 e si esclude il rischio di dover integrare l’acconto.
Nel caso in cui si decida di stipulare un nuovo contratto di locazione di lunga durata per la cedolare secca, è necessario considerare che rinunciare agli adeguamenti Istat potrebbe una scelta onerosa. Ciò è motivato dal rischio inflazione dei prossimi anni.
Limitazioni nell’applicazione della cedolare secca
Optando per il regime della cedolare secca sugli affitti è possibile l’applicazione dell’agevolazione anche nei casi in cui:
- venga locata solo una parte di un immobile.
- la locazione sia breve/ turistica, sulla base della circolare 24/2017/E).
La sola limitazione per l’applicazione della cedolare secca sugli affitti consiste nel fatto che la scelta deve riguardare l’intero bene locato, anche se oggetto di più distinte locazioni parziali.
Nello specifico ciò ha valore nel contesto in cui un contribuente persona fisica conceda in locazione a diversi conduttori più porzioni distinte di una stessa unità abitativa a cui è attribuita una sola rendita catastale.Il reddito del locatore derivante dalla medesima unità immobiliare deve essere infatti assoggettato ad un unico regime impositivo.
Quando dunque nel medesimo periodo, coesistono più contratti, il regime scelto deve applicarsi a tutti e non vi è la possibilità di utilizzare le regole ordinarie di tassazione per uno dei due.